全国楼市

各地楼市分化加剧 房企四季度或加大供应量

2018年10月12日 07:20    来源:中国建设报    作者:未知
核心提示:在当前形势下,落地到城市层面,市场已然出现了一些“变向”信号,重点城市土地流拍频发,核心二线城市项目去化率下降,究竟这些“利空”因素会对四季度的楼市造成怎样的影响,房企又如何在变化莫测的市场形势中努力求生,一系列问题留待市场给出真正的答案。

据克而瑞地产研究分析,2018年三季度,调控长期化常态化已成共识,货币政策预期转向中性偏积极,“去杠杆”贯穿始终,对企业资金依旧严苛。在这样的背景下,行业销售仍保持了稳健增长,且新开工、购地增速继续攀高,房企开发投资热情高涨。而不同能级城市的成交表现却存在显著差异,一线触底回升、二线整体稳定中分化、三四线热度维持,项目去化降温现象也变得更为普遍,土地流拍频频也加剧了市场拐点将至的焦虑。

在当前形势下,落地到城市层面,市场已然出现了一些“变向”信号,重点城市土地流拍频发,核心二线城市项目去化率下降,究竟这些“利空”因素会对四季度的楼市造成怎样的影响,房企又如何在变化莫测的市场形势中努力求生,一系列问题留待市场给出真正的答案。

行业全年销售

有望同比持平或微增

2018年以来,房企投资开发热情高涨,与之相关的新开工、土地购置面积增速等数据表现亮眼,尤其从8月开始,多数房企都在积极备战“金九银十”,为全年业绩冲刺做准备。

新开工、土地购置双重驱动,前8月开发投资维持10%以上超预期增长。8月,全国房地产开发投资额为10633亿元,同环比分别上升了9.25%和2.68%,开发商的投资意愿稳步回升;从1~8月整体来看,开发投资额累计增速依旧高位运行,1~8月达到了10.1%,较1~7月小幅回落了0.1个百分点。

销售面积、金额方面,2018年1~8月销售保持平稳增长,商品房销售面积102474万平方米,同比增长4.0%,增速比1~7月回落0.2个百分点。商品房销售额89396亿元,增长14.5%,增速提高0.1个百分点。而从8月单月表现来看,虽然销售面积、金额环比均出现小幅下滑,但同比分别上涨了2.4%和15.2%,整体市场表现好于去年同期。

从1~8月的销售结构来看,东部地区前8月销售面积达41799万平方米,占比高达41%,是销售主力支撑,虽同比下降了3.6%,但降幅持续收窄;中部和西部地区保持着高增长态势,2018年1~8月销售面积的同比增幅均超10%,东北地区市场热度小幅回落。

总体来看,一线城市在刚需购买力的支撑下小幅回暖,而部分前期市场热度较高的核心二三线,诸如沈阳、成都、南京(楼盘)等城市相继加码了调控,成交量存在小幅回调趋势。

从供应来看,三季度商品住宅新增供应较二季度呈下降趋势,环比下降9%,同比微涨4%。从城市来看,一线城市供应同、环比双增,商品住宅供应面积整体大幅增长,同比来看涨幅高达71%;20个重点二线城市商品住宅供应同比微涨3%,各城市新增供应同比涨跌互现,分化十分显著;三四线城市商品住宅供应量同比下降3%,重点城市中同比涨跌各半。

成交方面,昆明、沈阳、南京、深圳等二线城市继续加码“四限”,并且政策效果逐渐显现,成都、西安等城市市场明显降温,“日光盘”明显减少,开盘去化显著分化。

CRIC数据显示,2018年三季度68个重点城市商品住宅合计成交7148万平方米,环比微降5%,而同比增幅达13%。

通过对目前已获取的24个重点城市9月成交量进行估算,数据显示:一线城市三季度累计成交同比增幅仍处36%的高位,环比增幅较7、8月合计小幅扩大,成交继续维持当前高位,尤其是北京,三季度成交环比涨幅扩大至62%,9月成交冲至高位;二线城市整体降温趋势不变,但三季度环比跌幅较7、8月略有收窄。分城市来看,重庆、成都、长春等热点二线城市成交规模继续攀升,青岛(楼盘)、杭州、南京、福州(楼盘)等城市成交规模大幅下降;三四线城市三季度累计成交同比增加10%,较7、8月累计同比增幅28%大幅收窄,环比来看也由基本持平转负,降幅高达23%,9月三四线城市成交热度明显下降。

项目去化方面,一方面,2018年以来,整体市场的成交逐月回升渐趋平稳,基本面向好。一线城市自2018年2月降至低位以来,成交量一直呈现出逐月回升的态势。二线城市除2月因恰逢春节成交量偏低之外,其余各月成交量基本都在前8月月均线(2018年前8月二线城市月均成交量为1839万平方米)附近小幅波动,整体市场成交规模还是相对稳定的,单个城市项目去化仍存在显著差异。

另一方面,不同能级城市已经明显出现了结构性分化的特征。重点26个典型城市新开盘加推项目总体去化率约为72.6%,从去化情况来看,虽然各能级城市分化愈演愈烈,但整体市场热度还是维持在较高水平。

从单个城市来看,以成都、武汉(楼盘)、西安为典型代表的中西部城市去化率在90%以上,市场持续高热。环渤海和东部沿海地区大部分城市去化率集中在60%~90%间,市场降温迹象明显。仅6城去化率低于60%,一线城市榜上有名市场全面降温。

梳理北上广深4个城市7月以来新开盘和加推项目的情况,不难发现,除北京外,其他一线城市基本呈现出中高档项目去化普遍好于低档项目的特点。

余下核心的二线城市项目去化表现与一线城市恰恰相反,表现出的共性特征为中低档产品去化率显著高于高档产品,典型代表为天津(楼盘)、武汉、西安、重庆等城市,中低档去化率均在90%以上,而高档产品去化表现平平。

更多持货观望的房企

或选择以价换量

目前国内房地产市场调控成为常态,部分城市限售、限价政策持续。前三季度,虽然房地产总体市场环境相对复杂,但1~8月百强房企规模同比增幅仍达到40.9%。而三季度以来,城市市场情况整体较低迷,企业销售业绩比五、六两月的平均水平有下滑,但与上半年平均水平基本持平。

总体来看,截至8月末,TOP100各梯队房企销售金额入榜门槛均较去年同期有所提升。其中TOP20、TOP30和TOP50房企门槛提升幅度最大,较2017年同期均增长近5成。TOP10房企门槛已达到1210亿元。而TOP100房企门槛则同比提升29.9%至120.9亿元。

龙头房企中,碧桂园1~8月的累计销售金额已超5000亿元,同比增长33%。万科、恒大累计销售金额达3881亿元和3851亿元,较去年同期分别增长11%和20%。截至8月末,千亿元房企数量已达13家。

13家千亿元房企中,下半年以来的月均销售金额与上半年平均水平相比有较大分化,其中有5家低于上半年月均水平,且基本为龙头房企。如碧桂园7、8两月平均销售为金额462亿元,与上半年的平均销售金额687.5亿元相比减少了32.7%,下降幅度较大。万科与恒大七八两月的平均销售水平与上半年相比也有所下降。新城和华润三季度表现较好,月均销售较上半年月均有较大上升。

从房企业绩目标完成的情况来看,截至8月末,在设定了销售目标的千亿元房企中,不到半数目标完成率达到70%以上,如新城和中海分别完成其目标的76%和75%,其余则基本都在50~70%之间。从完成情况来看,个别房企可能存在业绩压力。

展望四季度,克而瑞地产研究认为,在融资收紧、短期偿债压力增加、预期项目去化率下降的情况下,房企的供应量或将加大。这是因为,一方面,有更多持货观望的房企选择以价换量,通过降低预售价格加速项目入市,尽早抢收业绩以完成全年的销售目标;另一方面,一些今年以来受城市限价影响延迟入市的项目,也将在四季度大量入市,相关的企业业绩将受益增长。


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